Оглавление

ЧАСТНОЕ ВЛАДЕНИЕ КАК АЛЬТЕРНАТИВА АРЕНДЕ
И ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ЗЕМЛИ

Тидеман Н.

Политехнический институт и университет штата Виргиния (США)
 

        Одна из причин того, что такими горячими являются споры между защитниками аренды и защитниками частной собственности на землю, состоит в том, что каждая позиция имеет важные как сильные, так и слабые стороны. Эта статья доказывает, что есть третья возможность между арендой и частной собственностью, которая сохраняет сильные стороны обеих, избегая в то же время слабых. Эта третья возможность – частное владение землей.

        I. Концепция частного владения землей

        Подобно частной собственности, система частного владения землей включает права на землю, которые не имеют даты окончания срока действия и свободно передаются. Следовательно, владелец земли может быть уверен в получении полной отдачи (прибыли) от любых улучшений, которые он произвел на земле. Подобно аренде, система частного владения землей включает обязательство производить регулярные платежи государству за пользование землей. Однако платеж определяется не по полной рентной стоимости земли, а по рентной стоимости, которую земля имела бы в неулучшенном состоянии. Этот сбор государством стоимости, которая обеспечивается природой и местоположением, означает признание идеи, что земля является общим достоянием всех поколений и должна быть доступной всем поколениям на одинаковых условиях. Это обеспечивается тем, что цены на право владения будут соответствовать лишь стоимости улучшений и, следовательно, не будут чрезмерными. Это исключает прибыль от спекуляции землей. И это дает непрерывающийся источник доходов для государства.

        II. Рентная стоимость земли в неулучшенном состоянии

        Осуществление системы частного владения землей нуждается в методах определения рентной стоимости, которую земля имела бы в неулучшенном состоянии. Это было бы обязанностью оценщика (специалиста по оценке земли), чья работа была бы в определенной степени сходна с работой специалистов налоговой службы по вопросам собственности. Однако, в то время как эти специалисты определяют цену продажи земли, задачей оценщика при системе частного владения было бы определение рентной стоимости, которую земля имела бы в неулучшенном состоянии.

        Сельскохозяйственная земля редко находится в неулучшенном состоянии, за исключением мест, где она никогда не обрабатывалась или не обрабатывалась в течение десятилетий. Следовательно, задачей оценщика сельскохозяйственной земли был бы учет любых улучшений, связанных с землей, таких как дренаж, орошение, огораживание, удобрение и уборка камней. С экономической точки зрения доход от этих улучшений - не рента, а скорее процент на вложенный капитал. То, что такие доходы не облагались бы налогами, создавало бы для владельцев земли стимулы сохранять эти улучшения и производить новые.

        Чтобы установить рентную стоимость сельскохозяйственной земли в неулучшенном состоянии, оценщики следили бы за арендной платой за земельные участки, расположенные по соседству. Из согласованной цены аренды оценщик вычитал бы суммы на процент и амортизацию всех улучшений на земле. То, что осталось, было бы рентной стоимостью земли в неулучшенном состоянии. Однако если оценщик полагает, что некоторое улучшение добавило к рентной стоимости земли меньше, чем его стоимость, измеренная процентом и амортизацией, тогда по этому улучшению он вычтет не его стоимость, а свою оценку того, что добавилось к рентной стоимости земли.

        Ввиду непредсказуемой стоимости рубля необходимо, чтобы рента измерялась с помощью более стабильной валюты. Японская йена, швейцарский франк и дойчмарка являются наиболее стабильными международными валютами, но население, вероятно, больше знакомо со стоимостью в долларах. Можно использовать любую из этих валют. Когда наступает срок платежа ренты, количество рублей, подлежащих уплате, должно иметь ту же стоимость в определенной валюте, которую имела рента во время назначения платежа.

        Оценщик должен определить, каким образом земельная рента изменяется в зависимости от типа почв, рельефа, близости к дорогам и городам и любых дополнительных факторов, оказывающих систематическое влияние, помимо рассматриваемых улучшений земли. Используя такую методику, оценщик назначает рентную стоимость для каждого участка земли, за которую он отвечает. Рента на гектар изменялась бы непрерывно, в зависимости от естественных преимуществ и местоположения земельных участков. Оценщик должен объяснить каждую оценку как результат применения формулы, основанной на наблюдениях арендной платы.

        III. Вопрос о снижении налогов

        Российский парламент принял закон, определяющий, что начинающие фермеры не платят никаких налогов в течение пяти лет. Возникает вопрос, как это задевает систему частного владения землей. Одна часть ответа – это то, что платежи государству за пользование землей – не налоги, но скорее рента, или компенсация обществу за использование того, что ему принадлежит. Другая часть ответа состоит в том, что может оказаться целесообразным освобождать от уплаты определенной суммы месячной рентной стоимости. Далее в этом разделе эти идеи развиваются.

        Налог – это регулируемый законом платеж государству того, что принадлежало бы индивидуумам, если бы государство не объявило, что оно в нем нуждается. Примеры налогов – акцизы, налоги с продаж, подоходные налоги, налоги на заработную плату, налоги на добавленную стоимость, налоги на наследство и собственность.

        Некоторые платежи государству производятся в обмен за товары и услуги, которые предоставляются государством, но не являются налогами. Примерами являются стоимость проезда на транспорте, телефонные счета, счета за воду и почтовые платежи. Рентные платежи государству за стоимость земли в неулучшенном состоянии также не должны рассматриваться как налоги. Это связано с тем, что рентная стоимость земли в неулучшенном состоянии не производится владельцами земли.

        Имеется два источника рентной стоимости земли: 1) природа; 2) стоимость местоположения, возникающая от: а) общественных услуг, таких как дороги, парки и возможность проезда, б) частной деятельности, которая создает возможности для прилегающих земель. Для рентной стоимости земли, обязанной своим происхождением природе, естественным является отчисление ее или правительству, или раздел поровну между всеми гражданами страны, так как никто не может требовать эту стоимость на том основании, что призвел ее. Для рентной стоимости земли, обязанной своим происхождением общественным услугам, естественным является отчисление ее правительственным организациям, которые предоставляют эти услуги. Для рентной стоимости земли, обязанной своим происхождением частной деятельности, естественным является распределение ее тем, кто осуществляет эту частную деятельность

        В случае с сельскохозяйственными землями рентная стоимость неулучшенной земли обязана природе и местоположению. Этот доход правильнее передавать, главным образом, государству. Однако, в духе распределения дохода, было бы правильным допускать вычет (скидку) на некоторую определенную сумму от рентной стоимости. В этом случае фермеры должны выплачивать за использование земель лишь ту сумму, на которую рентная стоимость земли в неулучшенном состоянии превышает эту скидку. Такие платежи не были бы налогами, а лишь распределением земельной ренты тем, кому следует ее давать.

        IV. О свободе передачи права владения

        Предложения, касающиеся системы частной собственности на землю, часто включают положение о запрещении продажи земли в течение некоторого периода, такого как 10 лет. То, что такое ограничение предлагается, показывает, что защитники частной собственности сознают неправомерность больших личных доходов от спекуляции землей.

        Но это, в лучшем случае, лишь отсрочит ее. Если людям разрешается прекращать аренду земли, они могут получить прибыль от нее и затем позже продать землю. И когда они это сделают, могут иметь место большие спекулятивные доходы. Если не разрешается прекращать аренду земли, то такая система означает, что земля не может быть передана тем, кто мог бы использовать ее лучше. Экономическая эффективность требует, чтобы право пользования землей могло свободно передаваться. Система частного владения допускает свободную передачу без больших спекулятивных доходов.

        Если метод оценки является точным, то в частных продажах прав на владение землей цена, которая будет согласована добровольно между покупателем и продавцом, будет стоимостью улучшений на передаваемом участке земли. Если бы наблюдалось, что цены систематически отклоняются от этой нормы, это было бы указанием на то, что метод оценки является несовершенным. Следовательно, при системе частного владения землей было бы целесообразным не иметь никаких ограничений на право землевладельцев продавать права владения за любую цену, с которой согласится покупатель. Такая свобода имеет два важных преимущества. Она позволяет обнаружить, правильно ли производится оценка, и создает возможность для тех, кто может обеспечить лучшее использование земли, получить ее во владение.

        V. Рыночное определение размеров ферм

        Когда обсуждаются системы частной собственности, часто предлагаются ограничения на размеры частных ферм. Рациональность такого рода ограничений обусловливается тем, что имеющейся земли недостаточно для того, чтобы каждый имел ее столько, сколько хочет, так что никому не должно разрешаться иметь чрезмерное ее количество. Однако такой довод имеет смысл лишь в том случае, когда люди с большим количеством земли имеют особые привилегии, в то время как те, у кого земли мало или вовсе нет, несправедливо лишены их. При системе частного владения владелец большого количества земли не делается лицом привилегированным. Это означает, что владелец обязан будет выплачивать пропорционально большую сумму ренты год за годом. И лицо с малым количеством земли или без нее не ущемляется, потому что может получить столько земли, сколько захочет, при уплате покупной цены, соответствующей стоимости улучшений на земле, плюс уплата государству месячной рентной стоимости земли. Следовательно, при системе частного владения нет смысла иметь строгие ограничения на количество земли, которой может владеть отдельное лицо. Фермы будут любых размеров, которые являются наиболее эффективными. Наиболее одаренные менеджеры будут склонны иметь очень большие фермы. Менее способные или менее опытные будут иметь фермы меньшего размера. Если прогресс в технологии изменит оптимальные размеры ферм, люди произведут соответствующие изменения в размерах владений без побуждения к тому со стороны государства.

        VI. Отсутствие даты окончания срока

        Сторонники того, чтобы правительство устанавливало срок окончания аренды, вообще предлагают долгосрочную аренду с очень большими сроками, часто продолжительностью 50 или 100 лет. Цель долгосрочной аренды – гарантировать, что арендаторы имеют шанс получить прибыль от любых улучшений, которые они произведут на земле. Но даже отдаленная дата окончания срока создает проблемы по отношению к улучшениям. По мере приближения даты стимулы сохранять землю уменьшаются все больше и больше. Набор правил, с помощью которых аренда может возобновляться, является полезным, но возникают новые вопросы. Как определить новую арендную плату? Будет ли она отражать стоимость улучшений, который произвел арендатор? Если нет, как они будут учтены?

        Связанной проблемой, возникающей при установлении правительством даты окончания сроков аренды, является возможность того, что экономические изменения сделают согласованную арендную плату устарелой. Если прогресс в технологии понизит рыночную рентную стоимость земли, арендаторы могут стараться оставить землю, так как договора об аренде будут обязывать их платить слишком много. Если рост населения или другие изменения повысят рыночную рентную стоимость земли, то низкая арендная плата по договору об аренде будет создавать неоправданный непредвиденный доход для арендаторов. Заключение договоров об аренде на короткие сроки смягчает проблему неопределенности, связанной с будущей рыночной рентной стоимостью земли, но обостряет проблему недостатка стимулов для сохранения улучшений, являющихся собственностью арендаторов.

        Система частного владения землей решает эти проблемы тем, что отсутствует дата окончания срока и проводится регулярный пересмотр рентных платежей. Отсутствие даты окончания срока владения создает постоянный стимул поддерживать существующие улучшения и производить вложения в новые стоящие улучшения. Регулярный пересмотр земельной ренты по правилам, установленным заранее и рассчитанным на получение рыночной рентной стоимости, гарантирует, что не будет стимула оставлять землю и не будет несправедливого обогащения арендаторов.

        VII. Важность проведения других реформ в сельском хозяйстве

        Для того, чтобы сельскохозяйственная земля использовалась наиболее эффективно, важно, чтобы были проведены и другие реформы. Фермерам надо разрешить выращивать все, что они хотят, и продавать это всем, кому они хотят, включая иностранцев, на любых взаимно согласованных условиях. Российское правительство должно импортировать продовольствие только в том случае, когда цена закупки за границей плюс транспортные издержки меньше, чем внутренняя цена. 

        Эти меры необходимы для того, чтобы обеспечить возможно лучшее использование земли и усилий фермеров. Эти меры также повысят рентную стоимость земли. Следовательно, если они принимаются к осуществлению, важно их провести до того, как будет определяться рентная стоимость земли.

        VIII. Заключение

        Частное владение землей является формой приватизации земли, которая объединяет привлекательные черты аренды и частной собственности без их недостатков. Частные владельцы получают права владения и пользования на такое количество земли, какое пожелают, в течение такого времени, как пожелают, и право передачи ее тому, кому пожелают, на любых взаимно согласованных условиях. Это дает стимулы для эффективных улучшений на земле. Условием продолжения использования земли является требование уплаты частными владельцами определяемой в процессе оценки рентной стоимости земли в неулучшенном состоянии местному правительству. Это приближает цены на право владения к стоимости продажи улучшений, исключает прибыль от спекуляции землей и обеспечивает источник общественного дохода. Сбор рентной стоимости земли для общественных нужд является выражением той идеи, что земля является общим достоянием всех поколений.

        Рентная стоимость земли должна определяться оценщиками, которые следят за арендными соглашениями и соотносят стоимость каждого участка с согласованными ценами аренды соседней подобной земли, уточняют вклад улучшений в рентную стоимость. До того, как будет предпринята попытка измерить рентную стоимость сельскохозяйственной земли, должны быть проведены сельскохозяйственные реформы, чтобы устранить ограничения на то, что фермеры выращивают, кому они это продают или какие цены назначают. И продовольствие не должно импортироваться, когда оно есть в стране по более низким ценам.

        Платежи за пользование землей должны быть отнесены не к налогам, а скорее к платежам, являющимся компенсацией за использование общих ресурсов. Следовательно, эти платежи не затрагивались бы законом, в соответствии с которым фермеры освобождаются от уплаты налогов в течение пяти лет. Однако допустим вычет некоторой суммы из рентной стоимости земли.

Оглавление