Оглавление

МЕТОДОЛОГИЯ ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНОЙ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ФОНДА

Росновский И.Н., Хмелёв В.А., Росновская Т.Н.

Институт леса СО РАН, ВАСХНИЛ

        Складывающиеся рыночные отношения в различных областях экономики свидетельствуют о возрастании значимости такой (ранее отвергаемой) категории, как экономическая оценка природных ресурсов. В практическом измерении этой категории заинтересованы как появившиеся собственники природных ресурсов, так и государственные органы, которым необходимо установить обьективные налоги за право пользования естественными ресурсами. Наиболее актуальна данная проблема при решении вопросов оптимального использования земель сельскохозяйственного фонда, особенно после публикации проекта Закона Российской Федерации “О плате за землю” (1992). Этот проект закона позволяет устанавливать нормативную цену земли и величину земельного налога областным органам государственной власти. Несомненно, что ценовая и налоговая политика, кроме целей пополнения доходов областного и районных бюджетов, должна преследовать и цели оптимального управления землепользованием, сохранения плодородия почв и экологической безопасности территории при любых формах собственности.

        Проект закона предполагает устанавливать цену на землю и земельный налог на основе как качества, так и местоположения каждого конкретного земельного участка. Однако в этом совершенно справедливом положении как раз и кроются значительные трудности, связанные с неразработанностью пространственной дифференциации земельной оценки. Кроме того, в категорию экономической оценки земли, помимо бонитета почвы, входят и другие экономические составляющие: развитость инфраструктуры, наличие рынков сбыта продукции, землеобеспеченность и многое другое. Это обстоятельство не раз отмечали как отечественные, так и зарубежные исследователи [1, 2, 3, 4]. На наш взгляд при решении данной проблемы будут полезны такие ранее отвергаемые категории, как дифференциальная рента I и II. Дифференциальная рента II обусловлена различием качества почв (различием их бонитировочной оценки), дифференциальная рента I - местоположением участка, наличием транспортной сети [1]. Различие в образовании ренты на каждом конкретном земельном участке и позволяет в конечном итоге дифференцировать цену на землю и величину земельного налога.

        Для оценки различия бонитировочного качества почв различных земельных участков (дифференциальной ренты II) нами предлагается ввести понятия нормативной цены бонитировочного балла (Бо) и нормативного земельного налога с единицы бонитировочного балла земельного участка (Но) - единых для территории области или страны в целом. Тогда цена гектара почвы (Цi) и величина земельного налога за его использование (Нi) определится как произведение Бо или Но на количество оценочных баллов данного участка почвы, то есть как:

Цi = Бо Ч n; Бо = Но Ч n,

где n - количество бонитировочных баллов для данного участка почвы.

        Мы не рассматриваем здесь возможные методы бонитировки почв, их достаточно много, и они широко известны. Однако при оценке почв должно быть непременным одно условие - методика бонитировки должна быть общегосударственной, утвержденной Земельным комитетом или, по крайней мере, однозначно с ней сравнимой.

        Для оценки дифференциальной ренты I, зависящей от многих социально-экономических и географических факторов, необходимо вводить поправочные коэффициенты к величинам Цо и Но. Наибольший вклад в величины цены земли или земельного налога вносит удаленность участков от рынков сбыта товарной продукции [2, 3]. Для учета этого обстоятельства вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие удаленность участка от районного центра и близлежащего районного центра от областного [5]:

К1 = Lр : Lро ; К2 = Lг : Lго,

где Lг и Lр - удаленность районного центра от областного и данного земельного участка от районного центра (км); Lго и Lро - соответственно среднеобластная удаленность районных центров от областного ( для Томской области Lго = 250 км) и среднерайонная удаленность хозяйств от конкретного районного центра (для Томского района Томской области Lро = 30 км). Для Томского района, центр которого совмещен с областным, величина Lго принята равной 10 км.

Таблица 1

Поправочные коэффициенты на удаленность районных центров Томской области от областного центра

Район

Коэффициент

Район

Коэффициент

Томский

0, 04

Каргасокский

2, 00

Шегарский 0, 24 Александровский 3, 50
Кожевниковский 0, 44 Зырянский 0, 60
Бакчарский 1, 00 Тегульдетский 1, 00
Чаинский 1, 00 Асиновский 0. 40
Молчановский 0, 90 Верхнекетский 1, 40
Кривошеинский 0, 60 Первомайский 0, 40
Парабельский 1, 65 Колпашевский 1, 40

        Помимо удаленности участков от рынков сбыта, значительный вклад в величину цены земли и земельного налога вносит обеспеченность районов дорожной сетью. Для учета этого обстоятельства предлагается ввести дорожный коэффициент, равный общей протяженности дорожной сети на каждые 100 кв км территории. Отношение среднего по району значения этого коэффициента (Др.) к его среднеобластному значению (До) дает нам поправочный коэффициент, учитывающий вклад развитости дорожной сети в величину цены земли и земельного налога:

К3 = Др: До.

        Таблица 2

Поправочные коэффициенты на удаленность от районного центра для некоторых населенных пунктов Томского района

Населенный пункт

Коэффициент

Населенный пункт

Коэффициент

Зоркальцево

0, 60

Вершинино

0, 86

Губино

0, 83

Батурино

0, 70

Нелюбино

0, 83

Ярское

1, 76

Рыбалово

1, 07

Белоусово

0, 83

Киреевск

2, 33

Овражное

1, 33

Победа

1, 83

Богашево

0, 53

Кузовлево

0, 17

Заварзино

0, 17

Тахтамышево

0, 33

Семилужки

0, 83

Кафтанчикова

0, 50

Турунтаево

2, 33

Курлек

1, 06

Мазалово

2, 66

Итатка

1, 66

Новорождественка

3, 33

Наумовка

1, 00

Каракозово

3, 00

         При определении цены земли ( или величины земельного налога) необходимо учитывать и количество земли, приходящееся на душу населения ( имеется в виду земля только сельскохозяйственного фонда) в данном районе, иначе говоря, необходимо ввести понятие коэффициента землеобеспеченности [5]:

К4 = Зр : Зо,

где Зр и Зо - землеобеспеченность в данном районе и среднеобластная землеобеспеченность соответственно.

        Тогда в конечном итоге общее выражение для исчисления нормативной цены гектара земли или величины земельного налога за его использование будет выглядеть следующим образом:

Цi = ( БоЧ nЧ К3) :( К1Ч К2Ч К3); Нi = ( НоЧ nЧ К3) :( К1Ч К2Ч К3).

        Для стимуляции расширенного воспроизводства почвенного плодородия и предупреждения его необоснованного снижения нами предлагается ввести коэффициент экологической эффективности использования плодородия почв:

Кэ = ni : n.

        В данном случае n и ni - это исходное количество бонитировочных баллов почвы при получении земельного участка и их количество при последующем туре бонитировочных исследований. При учете ставки земельного налога необходимо при каждом последующем туре бонитировочных исследований полученное выше уравнение для его исчисления умножать на величину Кэ.

        Данная методология позволяет значительно раздифференцировать по цене почвы одинакового бонитета, в зависимости от социально-экономических и географических факторов. Так, соотношение цен однобонитетных светло-серых почв в окрестностях сел Зоркальцево и Мазалово Томского района и села Лукашкин Яр северного Александровского района будет соответственно 36 : 9 : 0, 15 (в относительных ценах). Предлагаемая методология исчисления цены и налога на землю позволяет, на наш взгляд, наиболее полно выполнить требования Раздела I проекта Закона “О плате за землю”, предусматривающего стимулирование рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного фонда, а также выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества и местоположения. Кроме того, эта методология будет способствовать оптимальному расселению сельского населения, активному использованию относительно удаленных от центров, но плодородных сельскохозяйственных земель.

        В заключение следует отметить несколько вытекающих из применения данной методологии вопросов, требующих своего решения:

  • при определении цены и налогов на землю требует своего решения вопрос оценки экологического влияния на качество земель промышленных предприятий (особенно это касается земель Томского района), нефтепромыслов, нефтепроводов и т.д.

  • в условиях инфляции имеется вполне реальная опасность скупки относительно дешевых отдаленных земельных участков, что требует законодательных ограничений на максимальную площадь покупаемых одним лицом участков. Определенный заслон этому обстоятельству может поставить требование не вывода земель из процесса активного сельскохозяйственного использования.

Литература

  1. Герасимович В.Н., Голуб А.А. Методология экономической оценки природных ресурсов. - М: Наука, 1988. - 144 с.
  2. Носов С.И. Оценка местоположения земли // Земледелие. - 1993. - № 3. - С. 4-6.
  3. Yacobs H. Analysis of price differences of agricultural land in nortwestern Europe.// European. Rev. agr. Econ., 1973. V.3. № 1. - P. 281 - 296.
  4. Keen M. After the big rise.... will land price hold? // Brit. farmer. - 1973. - V. 63. - № 2. - P. 40 - 41.
  5. Росновский И.Н., Хмелев В.А. Дифференциация цены и налога на землю как основа управления землепользованием // Проблемы экологии Томской области: Тез. док. конф. - Томск: ТГУ, 1992. - С. 42 - 44.

Оглавление