Оглавление

ПРОБЛЕМА КОМПЛЕКСНОЙ
ОЦЕНКИ ТЕРРИТОРИЙ И ИНСТРУМЕНТЫ
ЕЕ РЕШЕНИЯ В РОССИИ

Хлопцов Д.М.

Томский государственный университет

        История развития городов и градостроительства уже много раз сталкивалась с проблемой необходимости создания карты, которая давала бы ясный и четкий ответ о предпочтительности одной территории (участка земли, зоны в городе) перед другой и учитывала, по возможности, большее количество влияющих факторов. Главным образом подобная карта необходима при принятии градостроительных решений, для определения ценности территории, налогооблагаемой базы и т.д.

        Почти столетнее развитие этого вопроса привело к выводу о возможности создания двух видов карт подобного рода, отличающихся принципами подхода к их созданию.

        1. Карта градостроительной ценности территории. Она отображает экспертную оценку большого количества ценностнообразующих факторов, что в результате выражается в виде зон с различными относительными показателями ценности.

        Во многих случаях для обоснования принимаемых градостроительных решений оказывается достаточным наличие информации (показателя ценности) по ограниченному числу определенных градостроительных факторов, учет которых обеспечивает необходимую аргументированность принимаемого решения.

        В качестве факторов, влияющих на градостроительную ценность территории и учитываемых при оценке, часто рассматриваются:

  • наличие и степень концентрации объектов жилого назначения;
  • доступность к центру города и местам трудового и культурно-бытового обслуживания населения;
  • уровень и качество инженерного оборудования территории;
  • состояние окружающей среды;
  • характеристики месторасположения;
  • целостность визуально-пространственного восприятия природных и антропогенных узлов и комплексов и др.

        В условиях директивного управления и планирования экономики при государственной собственности на землю, информация о значении градостроительных факторов, определяемых экспертами и сводимых к комплексному относительному показателю градостроительной ценности, оказывалась убедительным аргументом при решении многих вопросов, в том числе и при дифференцировании ставки налоговых платежей за землю в переходный период к рыночным отношениям в России.

        В соответствии с этим возникло желание иметь в составе документов городского кадастра своеобразную карту градостроительной ценности городских территорий, которая на длительное время зафиксировала бы и давала наглядное представление о градостроительной ситуации в городе (об относительной ценности одних территорий перед другими). Следует отметить, что, хотя в мировой и отечественной практике эти подходы развиваются уже в течение более сотни лет, методика установления единого комплексного показателя градостроительной ценности на территории населенных пунктов полностью так и не разработана. Наибольшую сложность представляет количественное выражение в одном показателе большого числа качественных признаков и факторов. В то же время, за неимением лучшего, опираясь на представления о градостроительной ценности, производилось зонирование городских территорий и дифферен-цирование ставок земельного налога согласно Закону РФ “О плате за землю”.

        Использование современных средств вычислительной техники позволило существенно облегчить как составление карт, отражающих градостроительную ценность, так и использование этой информации. В распоряжении многих комитетов по земельным ресурсам и землеустройству городов России уже имеются различные пространственные базы данных, позволяющие осуществить дифференцированный подход к расчету ставки земельного налога и арендной платы на основе экономико-математической многофакторной модели. По исходным данным (координатам участка и его целевому назначению) автоматически вычисляются относительные коэффициенты к уже известному абсолютному значению ставки земельных платежей, в зависимости от факторов, признанных значимыми в текущей градостроительной ситуации.

        Однако если сопоставить пропорции рассчитываемых масс поступлений земельного налога за конкретные земельные участки на территории города с реально зафиксированными суммами сделок с землей этих участков, то несоответствие между собой этих величин становится очевидным. Так, с территорий, рыночная стоимость которых довольно высока, порой планируется собрать незначительную величину земельного налога. Несоответствие ценности земли, признаваемой на основании относительных коэффициентов градостроительной ценности, с величиной цены или рыночной стоимости участков земли в масштабах города представляет актуальную проблему.

        Переход к рыночной экономике и включение земли в имущественные отношения рынка заставляют по-новому подходить к решению, в частности, проблем налогообложения, взимания арендной платы, выплаты возмещений и компенсаций за земельные участки, изымаемые для общественных целей и т.п.

        Справедливое решение этих и им подобных вопросов требует оперативного владения информацией о рыночной стоимости земельных участков на территории города. Зарубежный опыт показывает, что таким целям отвечают специальные ценовые карты, создаваемые и периодически обновляемые на основании данных по реально совершенным сделкам с недвижимостью.

        2. В отличие от карты градостроительной ценности территории, ценовая карта содержит информацию об абсолютной рыночной стоимости или цене земли в городе, т.е. денежной сумме, которую готов заплатить разумно действующий покупатель участка, интерес которого в приобретении участка складывается, главным образом, под влиянием сведений о земле как об имуществе, приносящем реальный или потенциальный доход собственнику.

        Рынок учитывает сведения о социально-экономических факторах, которые, наряду с градостроительными, обеспечивают функционирование земельных ресурсов на локальном (местном) рынке недвижимого имущества.

        Для выявления стоимости (цены) земли, установленной рыночными отношениями, экспертами, как правило, используются методы сопоставимых продаж и резидуальные (остаточные) методики. При этом довольно трудно выяснить, какой из цено- или ценностнообразующих градостроительных факторов и в какой мере влияет на стоимость земли и сколько вообще факторов учитывает рынок. Среди них обязательно присутствуют:

  • правовые вопросы и регламентации,
  • демографические характеристики исследуемого региона,
  • тенденции в экономике,
  • особенности спроса и предложения на локальном рынке недвижимости,
  • социально-экономическое положение населения,
  • весь комплекс градостроительных критериев и т.д.

        Ценовые характеристики, в отличие от единого комплексного показателя градостроительной ценности городских зон, рассматриваются порознь для каждой из выделяемых для рассмотрения функций землепользования в городе:

  • жилой;
  • торговой;
  • производственной;
  • обеспечения деятельности органов власти и управления;
  • отдыха и здравоохранения и т.д.

        Информация о стоимости земельных участков для соответствующего функционального использования отображается на карте города, при этом указывается “рекомендуемая стоимость” (экспертный прогноз стоимости земельного участка при существующих условиях его использования).

        Подобная карта позволяет рассчитать (на основе абсолютных значений рыночной стоимости земли) коэффициенты относительной ценности различных территорий и при необходимости провести ценовое зонирование на основании близости ценовых характеристик участков территорий города. В этом случае уже при существующей правовой регламентации возможно использование данной карты для дифференцирования единой для города ставки земельного налога на основе рыночной стоимости участков земли. Учитывая, что в последние годы правительством России начаты и успешно проводятся пилотные проекты по налогообложению земли и недвижимости на основе взимания процентной ставки от их рыночной стоимости, необходимо признать, что ценовые карты земель в ближайшем будущем будут детально разрабатываться и применяться в российской практике.

        Существующая правовая база уже сегодня позволяет и даже рекомендует местным администрациям использование реальной стоимости земель, определенной экспертами для приближения нормативной цены земли к рыночной. Однако недостаток базы данных, квалифицированных экспертов, имеющих опыт работы, и отсутствие четких, законодательно признанных методик оценки земли не способствуют широкому внедрению ценовых карт.

        Экспертами Томской консультационной компании при сотрудничестве с Земельным управлением г.Красноярска разработаны Основные положения методики составления ценовой карты города, включающие в себя следующие моменты:

1. Разнообразная информация, необходимая для составления ценовой карты.

        Для разработки ценовой карты производится сбор разнообразной информации, которая касается общей социально-экономической ситуации в городе, функционирования отдельных сегментов локального рынка недвижимости, а также детальных сведений об объектах недвижимости, участвующих в гражданском обороте. Необходимые сведения могут быть получены:

  • сбором информации о предложениях из средств массовой информации;
  • изучением технических паспортов БТИ на объекты сделок;
  • уточнением сведений о земельных участках, участвующих в сделках с недвижимостью, на основании земельно-кадастровых записей;
  • из официальных статистических данных об экономическом развитии по городу в целом и по отдельным районам в городе;
  • из демографических данных;
  • из данных регистрационных записей в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города;
  • из информации Комитета (фонда) по управлению государственным имуществом по актам приватизации и актам регистрации вторичных продаж;
  • повторным опросом заявителей на основании объявлений в средствах массовой информации о предложениях продажи;
  • по данным регионального центра ценообразования в строительстве;
  • опросом строительных фирм и организаций;
  • по данным частных архитекторов, строителей и т.п.

        В собираемой информации об объектах недвижимости следует обращать внимание на перечень факторов, повышающих или понижающих ценность объекта.

2. Расчет рыночной стоимости земельных участков.

        В расчетах рыночной стоимости земельных участков используются следующие основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости:

  • прямого сравнительного анализа продаж;
  • затратные;
  • капитализации доходов.

        Стоимость незастроенных и не имеющих улучшений земельных участков может быть установлена методом прямого сравнительного анализа продаж.

        В качестве объектов сравнения рассматриваются продажи сопоставимых земельных участков, предлагаемых для одинакового функционального использования. Рыночные стоимости сопоставимых участков нормируются на единицу сравнения (1 кв.м площади участка). Все данные по сопоставимым участкам усредняются, а стоимость оцениваемого участка устанавливается умножением площади оцениваемого участка на стоимость единицы сравнения.

        Стоимость незастроенного земельного участка, при оценке ее затратным методом, понимается как сумма затрат, связанных с получением участка, приведением его в физическое и правовое состояние, при котором возможно наилучшее и наиболее эффективное использование, и оформлением права собственности на участок.

        Стоимость незастроенного земельного участка при оценке ее методами капитализации доходов оценивается путем прогнозирования дохода, который может быть получен при реализации наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

        Наличие улучшений на земельном участке, в том числе зданий, требует применения для расчета рыночной стоимости земли резидуальных методов, вкраце излагаемых ниже.

        При использовании метода прямого сравнения продаж и рыночной стоимости сопоставимых участков или стоимости единицы сравнения вводятся корректировки на вклад в рыночную стоимость, вносимый улучшениями. Эти корректировки могут вводиться в абсолютной денежной величине либо в относительной форме (величине доли стоимости, приходящейся на учитываемое улучшение). Скорректированные стоимости единицы сравнения сопоставимых участков усредняются, а стоимость оцениваемого участка рассчитывается как произведение стоимости единицы сравнения на площадь участка в выбранных единицах сравнения.

        Затратные методы применяются в виде метода извлечения, согласно которому стоимость земельного участка как незастроенного соответствует разности между рыночной стоимостью улучшенного участка, зафиксированной в сделке, и затратами на внесение улучшений (в том числе зданий).

        Методы капитализации дохода применяются к земельным участкам, имеющим улучшения (в том числе застроенным); в соответствии с этим методом, стоимость земельного участка равна разности между рыночной стоимостью улучшенного участка и капитализированным доходом от использования улучшений.

3. Представление результатов оценки рыночной стоимости земельных участков.

        Полученные различными методами оценки рыночной стоимости земельного участка согласуются между собой и в качестве заключения о “рекомендуемой стоимости” (экспертного прогноза стоимости земельного участка при условии использования его согласно требованиям действующих градостроительных норм) отображаются на карте города либо заносятся в локальную базу данных городского кадастра.

        При разработке ценовой карты земельных участков эксперты работают с данными, порожденными рыночными отношениями и учитывающими, как правило, всю совокупность ценообразующих факторов, без выделения степени их влияния на стоимость участка земли. При этом в настоящий момент в России практически отсутствует возможность централизованного сбора информации по реальным сделкам с землей ввиду неразвитости рынка незастроенных земельных участков и отсутствия в муниципалитетах структур, проводящих централизованную региональную политику в области земельных отношений и градостроительства.

        Привлечение высококвалифицированных частных экспертов для создания ценовых карт на основе резидуальных методик оценки земли не только способствовало бы скорейшему повышению доходов в местные бюджеты исполнительной власти, но и дало бы четкий и наглядный инструмент проведения реформ в области земельных отношений, регулирования рынка земли и развития городов России.

Оглавление